Importância da manutenção predial

No último dia 3, por volta das 4h da manhã, as fortes chuvas derrubaram parte da marquise do Edifício Concept, na Avenida Jacarandá, em Águas Claras. Assim, a administração do condomínio acionou a Defesa Civil do Distrito Federal, para investigar o ocorrido e realizar uma inspeção.

Mas, será mesmo que a força da chuva é uma justificativa para a estrutura de um prédio ser comprometida? Tendo isso em vista, a equipe do DFÁguasClaras entrou em contato com engenheiros e outros especialistas para entender a importância da manutenção predial.

O que é manutenção predial?

De acordo com a engenheira Ellen Carvalho o termo está relacionado a manter em funcionamento os sistemas construtivos de uma edificação.

Existem 3 tipos de manutenção, que são:

• Manutenção Preditiva: pressupõe um planejamento de manutenções que são monitoradas;
• Manutenção Preventiva: trabalha na prevenção do problema a fim de evitar gastos imprevistos. É uma ação proativa, realizada por meio de inspeções prediais e planos de manutenção;
• Manutenção Corretiva: Serve para consertar falhas e desgastes imprevistos. É uma ação reativa a algo que exige uma resposta rápida, de acordo com o risco envolvido;

“Atualmente, a adoção da manutenção corretiva é o que costuma ocorrer. Esse tipo de manutenção espera a falha acontecer, para que tomem alguma providência, onde sempre acarretará um custo mais alto, uma intervenção de reparo mais invasiva e a paralisação do acesso de alguma área ou do funcionamento de algo.” complementa Ellen Carvalho

A manutenção predial é importante para:

• Conferir segurança estrutural aos usuários do imóvel,
• Proporcionar mais durabilidade a construção;
• Diminuir a incidência de problemas emergenciais que, além de desvalorizar o imóvel, dependerão de investimento imediato para reparação e a depender do caso, podem comprometer a garantia do imóvel;
• Garantir o desempenho e a funcionalidade das instalações.

Quais são os principais riscos da falta de manutenção adequada em edifícios?

Em primeiro lugar, está o risco de ruptura e de colapso estrutural sem atenção aos avisos que a estrutura faz.

“Sim, a estrutura avisa e a falta de manutenção impede que estes sinais de degradação sejam mapeados de forma adequada” comenta a engenheira Ellen Carvalho.

Outro risco é a deterioração dos sistemas construtivos (impermeabilização, vedação, pintura, revestimentos, cobertura, telhados, esquadrias, instalações e etc.) e proporcionalmente a depreciação do imóvel; Risco de custos e despesas mais altas e emergenciais para reparos mais invasivos, em função da falta de manutenção preventiva e preditiva. Por fim, podem ocorrer também transtornos de acesso ao imóvel ou ao desempenho dos sistemas que compõem o imóvel.

Entender as edificações como um “corpo humano”

Tal como o corpo humano, a edificação precisa fazer um checkup de forma periódica. Quanto mais velha, menor o intervalo dos checkups. De acordo com a Norma de Desempenho ABNT(Associação responsável pelas normas de manutenções prediais) NBR 15575:2021, cada sistema construtivo vai ter uma durabilidade própria que podem não coincidir entre si.

“Um exemplo disso é que a durabilidade de um telhado é diferente da durabilidade de uma impermeabilização, que vai ser diferente da durabilidade de uma pintura.”

Para que esta vida útil prevista seja atingida, é necessário que para além do serviço ser executado dentro das normas, o sistema construtivo seja mantido dentro do especificado com as manutenções indicadas. 

Por meio da Inspeção Predial é possível mapear todas as manifestações patológicas, classificar as demandas prioritárias conforme os riscos e levantar os custos das intervenções, conferindo aos condomínios e usuários as informações previstas de custo. Neste aspecto, o documento com estas informações (Laudo de Inspeção Predial) serve como ferramenta de tomada de decisão para os responsáveis pelo imóveis se organizarem com um planejamento de curto, médio e longo prazo e com as reservas financeiras para execução dos reparos.

Como estabelecer um cronograma para manutenções preventivas?

Por meio da contratação de empresas ou profissionais de engenharia habilitados a realizar Inspeções Prediais periódicas e por meio da implementação do Plano de Manutenções. A indicação é que estas ações aconteçam de forma anual.

Ellen Carvalho afirma que boa parte das pessoas tratam a adoção destas medidas como um custo no primeiro momento, mas, na verdade, elas vão se revelar ao longo do tempo como um investimento.

“Isso porque, ao se antecipar ante aos problemas que uma edificação naturalmente pode vir a apresentar, quem está em porte destas informações pode se planejar e com isso, diminuir e diluir estas despesas das intervenções de limpeza, recuperação ou de substituição de algum sistema, tendo clareza de como está a saúde da edificação. Desta forma, as despesas podem ser programadas, vão ter um custo menor e não vão pesar no bolso do usuário, o que poderia ser um fator limitante de reallizá-las.”

Quais são os sinais de alerta que indicam a necessidade imediata de manutenção em um prédio?

Fissuras, trincas e rachaduras, desnível de piso, problemas de infiltração.

“O principal aspecto que costuma ser negligenciado é a impermeabilização, que pode causar problemas estruturais, infiltrações e muitos outros ligados a interação inadequada de água com a estrutura de um prédio”

Os problemas decorrentes destas manifestações patológicas ficam mais visíveis, incômodos como também mais expostos à degradação no período de chuva. O que pode agravar os sintomas percebidos pelos usuários, que em outros períodos do ano passam despercebidos.

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